逃离前海？深圳200万+财富人群，要去哪？
The following article is from 中山房叔 Author 苏坡安
湾区铺成一张网，赋予了人口流动更多的选择。
是强者越强，广深虹吸各城人气，还是各城逆袭，反虹吸广深外溢？
这个命题看似与大家无关，但究其根本，一座城市之所以存在，核心不就是人口？所以，看懂了湾区的人口转移趋势，或许你能抓住一次爆发风口。
| 他们，从哪里来，又将去往哪里
而今天的故事，要先从最近的热点说起。
01
可怕，东莞临深已破5万
离前海宝中越近，板块价值爆发越惊人
近一个月，发生在前海圈的几个信号，足以令湾区人感叹。
其一，宝安中心，一套约216平的法拍房，经过115轮厮杀，最终以4114.5万天价成交，足足比起拍价高出1780万，单价达19万/平。
| 图片来源：阿里拍卖
其二，深圳上演最牛土拍，8宗地卖出近340亿总价，当中已是深莞接壤地的沙井，拍出127亿天价地块，成为深圳第七宗百亿地。
值得一提的是，借着前海的势，沙井的房价已经翻了几番，从2013年的1字头，到现在二手都叫破8万大关。
其三，再远一点，相邻的东莞，更靠近前海方向的临深板块——长安、松山湖，成为了东莞楼市的天花板，有二手盘报价突破5万/平，领跑整个东莞。
三个信号，不约而同地传达出一个消息，越靠近前海-宝中，受到的价值辐射越强烈，房价飙升越快速。如果买房，锁定这个风口就对了。
但事实真的如此？显然未必。
02
生机勃勃的前海
未来至少200+万人，在“外逃”路上
据公开数据显示，前海三区的建筑面积，约为2565万平，但其中，公寓建筑面积约为345万平，居住类（已涵保障房）建面只占266万平，这个体量只需10个中型楼盘就能抵掉。
| 爆发的前海（图源视觉中国，已取得授权）
住房少，但前海的人，却在肉眼可见地飙升。
按照规划，未来前海规划就业人员将达89万人，宝中规划总人口38万人，而新安现有人口已超80万，一合计，整整近200+万人。（源：中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划、深圳市宝安中心区城市设计）
这意味着，这超200万人中，只有一小撮能住在前海-宝中，外溢才是大部分人的宿命。
03
前海人，临深竟无处可选？
东莞破5、南沙限购、深珠通道未立项
如果将“外逃”的这几个群体，再按照需求来分类，可以发现两条置业逻辑。
若自住，为了留在深圳工作，那么对他们而言，日常通勤至关重要，且他们工资不低，月薪上万很普遍，很容易形成高于三四线城市的消费观念，加上深圳教育资源短缺却又人才满地，他们往往对配套、教育亦有更高的需求。
| 习惯了CBD的繁华，还能忍受偏僻与荒凉？
若投资，大交通、大规划、大配套所形成的城市风口，又往往具有致命的诱惑。
将这两条逻辑综合，会有什么地方，可以很好地容纳这批购买力？
我们不妨画一个1小时前海-宝中生活圈，你会发现，这个范围最合适。
但事实上，这个圈中，可选空间非常有限，单是深圳东部，就可以砍去。
一来通勤漫长，去到惠州交界，车程可达2小时，要是住惠州，每天往返4小时，谁都会崩溃。二来深圳东部价格不低，又远离环湾科创带，与深圳向西的趋势不符。
而能够入圈的，只有接壤的东莞临深板块、通过深中通道串联的广州南沙和中山翠亨+主城区，以及规划深珠通道对接的珠海唐家。
不过，东莞临深片区，价破5万，跟深圳自身的差别并不大，未来爆发空间一定程度被压缩；大南沙，限购；珠海呢，深珠通道为远程规划，何时能兑现都难以预料。
只有中山，深中通道进展神速，有望在3年后通车，而成为绝无仅有的承接地。
| 中山城市面貌
04
深中通道倒计时
手握150万，200+万人的迁徙得以终结
但中山，并不是任何区域都值得上车，符合前海人自住、投资的第一选择，也呈现出一条“迁徙线”。
沿着深中通道一路向西，深圳购买力将首先登陆马鞍岛。
但遗憾的是，马鞍岛目前只有2个盘，可以想象，待片区生活氛围沉淀下来，至少要5年左右，而价格，此刻最高早已去到3.4万/平。
| “大前海”购买力转移
继续西进，东区、石岐映入眼前，作为中山的配套粮库，两大核心区确实不用等，但土地开发趋于饱和，房价也处于高位，新房普遍2.5万+，手持百来万只能入手老破小，何必？
再继续走，西区风华正茂，普遍1字头，可以说是圆梦的终极之选。
最关键的是，即便不看房价，西区也是中山在居住品质和潜力上，最接近前海生态的居住板块。不信？我们逐一来看看。
交通上，深中通道陆路相连，最快3年后，西区每天往返前海-宝中不是梦。而已经动工的深茂铁路，未来3站通达深圳，实现两城轨道化，可以成为家人孩子居住西区，夫妻每周来回的选择。
交通破局，两地融城，未来大家心理上的距离感，会逐渐淡去。
教育方面，西区有望成为深圳的填补。
去年，深圳官方发布学位预警，全市学位缺口超过7万个，其中宝安就去到1.7万个，意味着1.7万个家庭不得不被“外溢”。而另一头的西区，教育密度非常可观，看图一目了然。
而在此基础上，西区还将兑现1所24班公立小学、1所92班高中，并随着中山一中教育集团落地，教学质量将有质的飞跃。
再看商业方面，众所周知，可以在深圳“封神”的商业项目，一是华润万象天地综合体莫属，直接奠定了整个深圳湾的地位；二是华侨城欢乐海岸，从文旅板块，重塑板块价值。
我们西区呢，也有着一模一样的优势！马山百亿旧改启动，将对标深圳华润万象天地，打造商业中心万象城，涵盖MINI迪士尼+中央购物公园+万象城+情侣路等超多地标配套。
而超级IP欢乐海岸，也紧挨着西区，近在迟尺。甚至，旁边的岐江新城，都踩准在科创、总部、生物研究等领域，延续着前海-宝安的产业基因。
| 超级IP欢乐海岸鸟瞰图
越深入了解西区，大家越会发现，它的矜贵之处。
当然，最最最更重要的是，如果手握150万，你完全可以在此买到综合性价比一流的明星大盘，一网打尽自住与投资需求，就比如，作为片区升级之作的时代美宸。
对于200万+外溢购买力来说，这份惊喜可相当不小。
05
西区焕新之作
150万起！时代美宸，6大升级惊喜
在中山，相信不少朋友都听过时代美宸，曾做出西区最高的装修标准，在疫情期间“不降价”也被卖爆，在刚过去的10月，更是西区唯一大卖300套的项目。
如此传奇项目，就坐落在彩虹片区，直线距离欢乐海岸、岐江新城不到2公里，距华润万象城也仅约3.5公里，刚好构成一个黄金三角。
| 区位图
在该盘，几乎一脚油的时间，就能速达人气中心，逛乐园、游地标、高端办公、赏一河两岸绝美风光，这样的区位，说是神仙地段也不为过。
| 周边繁华配套效果图
而且，该盘毗邻彩虹大道，往南可接驳北环路，直抵中山北站（直线距离约4公里），待未来深茂铁路通车，只需1站即可通达广州，2站至东莞，3站到深圳。
加上预计2023年开通的深中通道，未来1小时深中生活圈，更将指日可待。
再看各项配套，约600米就有省级昌平小学，周边还有铁城一中、西区一中、已经启动的91班新直属高中，12年优质教育根本不需担心。（注：学位政策以当地教育局权威发布为准）
| 周边学校示意图
而项目配套商业，同样出色，上百家名牌商业已进驻，“金坐标”时代芳华里正在推进，业主以后吃喝玩乐，都不用走出家门。
| 商业效果图
更令人惊叹的是，社区中，除了泳池、多功能场、儿童乐园、运动社交亲子天地等功能设施，时代还引入获得红点奖的书吧，打造西区首个书吧架空层主题，贴心呵护每位业主的精神健康。
时代的诚意，不仅表现在择址与社区的打造上，对于产品的雕琢，更体现得淋漓尽致。
水电明装工艺，是时代首创；拉片式铝模工艺，比传统木模昂贵30%，中山只有3家开发商使用。
| 样板房示意图
正是这样匠心独运的项目，还带来了市场意想不到的惊喜，热推的约99-141平奢阔3至4房，总价150万起，就能拿下一套。
可以讲，这样的明星大盘，这种地缘+交通+配套+价格所组合的重拳优势，是深圳东部、东莞、南沙、珠海都不具备的，就更别说遥远的惠州了。
所以，趁有空来看看吧，这里值得200万+深圳购买力光顾，也值得你慢慢品味。
地址：中山市·西区·金港路6号
电话：0760-8889999
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